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[物管条例] 对淮安市住宅物业管理条例草案的几点疑问

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白鹭湖

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 楼主| 发表于 2019-5-16 16:13 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 yjqdgx 于 2019-5-16 18:02 编辑

对淮安市住宅物业管理条例草案的几点疑问
2019年5月10日,淮安市住建局发布了《淮安市住宅物业管理条例(草案)》,公开向社会征求意见,市住建局物管处处长陈辉在公布后对社会上一些反馈意见作了详细解读(见5.15日淮海晚报)。
大其牖,天光入;公其心,万善出。感谢住建局的领导能够打开天窗、开诚布公地把该条例草案公布于众并公开证求意见,做到了大其牖而求天光入。对穿窗而入的天光,领导能否从善如流,取决于领导对此事的态度,对民众的关心程度。而就该条例草案的内容是否是公其心而使万善出,我们不防可以做一些分析。鉴于该条例草案内容繁多,不可能逐条分析,就陈辉处长解读的市民前期提出的部分疑问(均摘自淮海晚报)先行分析,其它我个人的疑问之后提出。
一、 第十八条:“筹备组业主成员必须承诺不参加业委会委员的选举。”
陈处长的解读:在筹备成立业主大会和业主委员会的过程中,筹备组是选举规则的制定者,同时又是组织者,如果允许筹备组中的业主成员参加业委会委员选举,那么其身份就变成既是裁判员同时又兼任运动员,很容易形成权利寻租,缺乏公平、公正性,从而造成筹备组业主成员基本垄断业主委员会成员的现象。
分析:筹备组虽是选举规则的制定者,但制定出来的规则不应该是公平、公正、合理、合规、合法的吗?在执行的过程中不应该是按制度办事而不是按人办事吗?只要规则公平合理,即使筹备组成员当选了业委会委员,按章办事又有何妨?除非是制定的规则本身就不合理。另外,用裁判员来比喻筹备组成员似乎不妥。裁判员是运动规则的判定者,并不是运动规则的制定者。陈主任说筹备组成员是规则的制定者,却拿不是制定规则的裁判员作比喻,岂非自相矛盾?

二、第六十七条,第三款:“业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费,经依法催告后仍不缴交的,物业服务企业可以限制其使用电梯卡,但在限制使用三十日前应当书面告知业主。”
陈处长的解读:目前小区主要矛盾集中在:物业企业认为:业主不交费,缺少服务资金,就难以保障提供完善服务,且业主不交物管费也是对及时交纳物管费的业主权力侵犯;业主则认为,物业服务质量不高,所以不愿意交费。如此互为因果,就导致恶性循环,成为物业服务中一个难解的“死结”。增加此条款,目的是先解决物业费收缴难的问题,从而为解开矛盾打开突破口。但这并非意味着让业主失去制约物管企业的权利,打开收费“死结”后,对业主关注的物管只收费不服务问题,一方面是强化住建、街道社区及有关部分对物管企业的监管力度,通过行政处罚,特别是通过建立信用管理机制,对失信物管企业进行惩戒,严重的列入“黑名单”,对其市场准入进行限制;另一方方面业主委员会也要发挥监管作用,不能对请来的“保姆”不闻不问。另外草案还鼓励业主委员会对物管企业服务采用薪酬制,即钱交在业主委员会手中,物业公司做多少事给多少钱,彻底让业主掌握资金使用的主动权。
分析:处长大人解读的很细致,但似乎不够公允。首先,陈处长承认了业主不交物业费,是业主认为物业服务质量不高(此处姑且采用陈处长的原话。而实际情况很多小区可能更糟,不光是服务质量不高,配套设施很不完善,业主报修不解决等问题严重),而物企认为业主不交费,缺少服务资金,所以恶性循环形成“死结”。此条草案的规定是为了打开“死结”。这个规定真是够“草”的! 首先、绝大部分小区在交房时业主为了拿钥匙都是按物业要求全数交纳了首次物业费,这部分费用基本可以让物业正常运转两、三年,但在这期间有些不负责任的物业仍然服务差、不完善配套设施、对业主的报修置若罔闻。试问,这是缺少服务资金吗?在这种情况下业主次年还愿意交费吗?换作是闭门造车制定规则者们,你们愿意吗?况且一个稍有实力的公司,一点周转资金都没有吗?现在干什么事垫点钱很正常啊!没有这点实力谁敢让他服务?可见“缺少资金”说法站不住脚。其次、即使双方都有过错,为什么非得是用限制电梯卡的方式强制业主先交费?而不是让物业先完善服务?这规定公平合理吗?陈主任解释会对物管企业加大监管力度,通过行政处罚,特别是通过建立信用管理机制......那么,以前出现的这些物业乱象是监管力度不够大吗?是没有建立信用管理机制吗?还是没有对物企进行过行政处罚,而致使其我行我素,恣意妄为呢? 第三、如果交了物业费,在相关部门的监督下,物业仍然没有尽心尽责,那你们这些制定规则的人愿意承诺为广大业主服务并承担责任吗? 第四、既然物业存在很多问题,为什么不能按比例收取物业费?比如有十条问题只解决了三条,那么就按30%收取物业费是否更合理、更公平?事实上,国家和省一级的物业管理条例已经有了比较详细的规范,但物业和业主的矛盾仍然如此尖锐突出,这是靠细化一下条例就可以解决的吗?服务完善情况下还收不到物业费为何不起诉?
另外,第67条中还有一项规定淮海晚报中没有报道:业主空置物业的,应当全额缴纳物业公共服务费、分摊的共用水电费等。鄙人学历不高,语文学得不好,对“业主空置物业的”这话不甚理解,为啥是空置物业?只能理解为业主空置未入住的房屋不知对否?对未入住的空置房以前的惯例规定是:开发商未交付的房屋不用交纳物业费,已交付但未入住的按70%收取物业费。但淮安这次物业管理条例草案,不知拟定草案的诸位大神是如何想的?首先没有把未交付和已交付的分开讨论,而采用一刀切的方式;其次空置房需要全额交纳公共服务费、分摊的共用水电费等,是何依据?道理又在哪儿?能否烦请陈大处长再解读一下?

三、第八十五条:“对非法建设建筑物和构筑物,物业在劝说无效时,可以临时停止向业主专有部分供水、供电,但应当在停止供水、供电前书面告知业主或使用人。”
陈处长的解读:违建是大多数业主深恶痛绝的行为,有效防止违建根本上是维护全体业主的利益。国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》都明确规定,物管企业对违法行为有劝说、制止的责任,但上位法没有细化明确可采取什么行动措施加以制止。目前,一方面业主对物管企业不采取措施制止违法搭建、毁绿种菜有较大的意见,业主认为物管不作为;另一方面物管企业又不知道可以采取什么措施加以制止。《条例(草案)》初稿也就是为了细化上位法而提出了一些可采取的制止措施,当然,物管企业只有在劝说无效时,才有采取措施的权利,且要事先书面告知。
分析:违章建筑应予以坚决打击这没有错。但凡事得依法办事,法律中很明确供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司,物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者是不同的法律关系。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权,物业管理公司不是小区内的供水供电人,自然不享有供水供电权,更无权断水断电。如在物业管理合同中,约定在业主违规的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于设他合同条款,依法理,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。那么问题来了,对于违章建筑,物业在提醒劝说无效后,可以配合相关部门依法拆除,明明有法可依的事情,为什么非要采用断水断电无法可依、简单粗暴的做法?这是典型的以暴制暴,这和党中央提出的社会主义核心价值观文明、和谐、法制等精神是否相符呢?

四、第九十四、九十五条:“对物业内外墙体及顶面有脱落危险的;消防设施存在安全隐患的;供水设施故障影响供水的;住宅区道路、场地、绿地、地面停车位(场)等公用设施破损严重,达不到国家、省文明城市、卫生城市标准的,申请使用住宅专项维修资金增值收益部分维修和更新、改造,不需经相关业主共同决定。”
     陈处长的解读:关于房屋维修资金,目前小区居民遇到的痛点是申请使用难,因为要达到特别多数通过,需要很长的时间,而现实中如房子漏水、墙体脱落等问题是非常紧急的,这一条款就是想降低维修资金的使用难度,方便广大业主。对于大家担心的物管企业滥用维修资金的问题,《条例》出台后,我市会制定相应的配套政策,对大家关注的问题进行有效制约。
分析:对于维修基金的使用,我不是专业人员不敢妄加评论,关心其中两个问题,1、如果是开发商遗留的房屋、道路等质量问题,是否应该动用维修基金?2、陈处长说《条例》出台后,我市会制定相应的配套政策来监管物管企业滥用维修资金的问题。我想知道相应配套政策何时出台?如果不能及时监管,是否可以先出台相应配套政策,然后在物管条例中再加入此条?这样做是否能更好的堵住漏洞?
水至平而邪者取法,镜至明而丑者无怒。草案也好、解读也罢,不能因为是草案就可以草率,也不能因为可以解读就失去公正。即便很难做到绝对公正而会有所偏颇,但业务不可以不专一。
以上是市民前期提出的部分疑问和官方解读,本人在拜读了该条例草案的大作之后,还有些许疑问,在此一并提出。希望领导不嫌烦琐,百忙之中抽点时间,解答一下本人的疑问,如有不当,敬请指正批评。
一、在关于车位管理的规定中:(四)未按时交纳机动车停放服务费、车位租金,经催告后仍未交纳的,可以限制机动车进入住宅区。
这恐怕又是一条以暴制暴的条款!我国《物权法》规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”也就是说,地上车位属全体业主共有,物业管理处只享有管理权,而且这种管理权是业主委员会所赋予的。对于应该交纳费用的业主而没有交纳的,物业可以通过正当的法律手段去起诉,就像前面所说的如果物业服务完善还收不到物业费,同样可以起诉而不是采用限制电梯卡的方式。
二、第二十二条 住宅区业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主数一般不超过40人。问:是否改为40户更为合理些?
三、第二十三条 业主小组由业主小组区域内的全体业主组成,一个业主小组只能推选产生一名业主代表。问:一个业主小组只能推选产生一名业主代表,如果该代表因特殊情况不能参会或不能代表业主行使权力咋办?是否改为2~3名业主代表更合理些?
四、第七十六条第三款,(三)因业主或物业使用人拖欠其有关费用,而切断水、电、气、热等供应或停运电梯,另有规定的除外;问:对于物业不能停水、电、气、热等供应或停运电梯的行为前文已经阐述的很明确了,就是违法行为。此条再加上“另有规定的除外”这句话不光是画蛇添足,更有可能成为物业停水、电等行为的借口,建议把“另有规定的除外”这句话去掉。
五、第八十二条 提倡安装电梯梯控系统,以增强安全防范能力、节约能源、维护环境。问:安全防范、节约能源、维护环境有很多种方法,为什么非要提倡安装梯控系统?如果是为了防止闲杂人员,就应该在小区入口处进行安全登记检查岂不更好?末端住户也可设置门禁系统。在电梯安装梯控,线路改装后是否存在安全隐患?是否又给物业因与业主之间发生矛盾而限制业主乘坐电梯提供方便?建议此条取消。
六、本次条例草案洋洋洒洒两万五千多字,真是让拟定者煞费苦心了。我整整拜读了两天,还只能算是粗略看看。名为物业管理条例,但真正涉及到物业管理服务的第四章,关于物业服务内容第五十九条,却只用了寥寥数语,且看上去言之无物,空洞简陋。明明需要血肉的内脏却被挖空了。好吧,我的问题也就此草草收场。
关于物业管理条例的起草,应该也是一项比较专业的工作,需要有专业的知识,更需要一心为公的人格。柏拉图说:一切背离了公正的知识都应该叫做狡诈,而不应称为智慧。希望制定规则的专业人士,不要因为一时之私失去了公正而让人怀疑你的专业知识,更怀疑你的智商。
一点愚见,祈请雅正。
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    2016-3-15 08:12
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    发表于 2019-5-16 16:40 来自手机 | 显示全部楼层
    解读有啥用,主要你这个立法有无上位法依据,是否符合立法法的规定,对于不缴纳物业费的,上位法明确规定到法院起诉业主,到淮安这个条例咋就变成了断水断电????这个难道不违反上位法!!!
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    发表于 2019-5-16 16:44 来自手机 | 显示全部楼层
    业主都缴纳物业费,物业公司就能提高服务水平???这个逻辑好像不对吧!!收了钱不干事的物业多了去了!!还指望住建局和街道街道监督物业公司?别到时候别穿一条裤子就万幸了!!
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    发表于 2019-5-16 17:37 来自手机 | 显示全部楼层
    本文对于官方的解读逐个驳斥,有理有据、分析透彻。使得官方对草案的解读成了笑话。对条例草案中其他的问题也是一针见血。支持!
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    发表于 2019-5-16 18:01 | 显示全部楼层
    这几天看到大家讨论这滑稽可笑的条例,足以说明一切!就那点智商我看最好回炉再造吧,根本就站不住脚,通篇都是围绕收费,钱,钱,还是钱,大错特错,前提是如何提高服务,如何和谐文明!请重新编制吧,不要让国人笑话。
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    发表于 2019-5-16 20:39 来自手机 | 显示全部楼层
    完全是偏向物业的一头倒的物业管理条例……制定者你可能不是业主?或者你可以不受物业管理条例约束!!物业是服务单位不是管理单位,业主是物业的衣食父母,怎么条例把业主约束成羔羊,任由物业摆布呢??
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    发表于 2019-5-16 20:45 来自手机 | 显示全部楼层
    电梯卡到期没法用的加微可以解决:ha624062405
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    2016-2-23 10:00
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    发表于 2019-5-16 23:45 | 显示全部楼层
    强烈支持作者和淮水安澜
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    淮网帅哥摩羯座鸡

    发表于 2019-5-17 00:39 来自手机 | 显示全部楼层
    物业服务收取不到,物业费难道就不能由物业公司先行垫资,解决物业问题而后去起诉未缴纳物业费的业主吗?难道办企业的都是空手套白狼都不带注册资金流动资金的吗
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    发表于 2019-5-17 10:20 来自手机 | 显示全部楼层
    很值得一读的文章,篇幅虽有点长,但把这次拟定和审核物业管理条例草案的人的丑陋面目揭露无遗。作者总结到位,鞭辟入里。大家耐心读完,多多支持。至于那位陈大处长的解读内容可以不看,因为作者分析里面也基本涵盖了,这样读起来会比较节省时间。

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    这些天,看到各位有识有德之士的据理力争,,,非常感动,  发表于 2019-5-17 10:32
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  • TA的每日心情
    无聊
    2017-2-7 11:28
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    发表于 2019-5-17 12:52 | 显示全部楼层
    这样的草案有损公信力。
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     楼主| 发表于 2019-5-17 13:54 来自手机 | 显示全部楼层
    02468 发表于 2019-5-16 20:45
    电梯卡到期没法用的加微可以解决:ha624062405

    放心,恶法通不过的
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    发表于 2019-5-17 13:55 | 显示全部楼层
    强烈支持作者和淮水安澜
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    发表于 2019-5-17 15:50 来自手机 | 显示全部楼层
    限制电梯卡,国家物管法都是不允许的。请问淮安是不是中国的领土?
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    发表于 2019-5-17 15:54 来自手机 | 显示全部楼层
    weide2010 发表于 2019-5-16 16:40
    解读有啥用,主要你这个立法有无上位法依据,是否符合立法法的规定,对于不缴纳物业费的,上位法明确规定到 ...

    处长先读读中国物管条例,还限制电梯卡,断水断电,提出这问题是不是太无知了。
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    2018-11-13 10:20
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    发表于 2019-5-17 23:07 来自手机 | 显示全部楼层
    顶起!说的好!
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2019-4-2 09:34
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    发表于 2019-5-18 08:11 | 显示全部楼层
    住建局和街道能不与物业公司穿一条裤子就万幸了!!!君不见淮阴区住建局的房管科以前(2010年)曾经就和嘉禾物业穿了一条裤子,甚至共用一条裤衩吧!
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    发表于 2019-5-18 15:24 来自手机 | 显示全部楼层
    我请你们来管理我的房产了吗?是啥时候出现物业公司这个东西的?我顷其所有买的房子每月还要给你交钱?取消物业!
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    发表于 2019-5-18 23:47 | 显示全部楼层
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    发表于 2019-5-19 11:37 | 显示全部楼层
    需要认真学习
    法不阿贵,绳不挠曲。
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