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[物管条例] 把真心和业主放在一起--《物业条例》座谈会参会感想

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     楼主| 发表于 2019-5-15 10:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
    本帖最后由 尘非尘 于 2019-5-15 10:46 编辑

        上周,我报名参加了对《淮安市住宅物业管理条例(草案)》的座谈会。首先,非常感谢住建局对监督员的关心,特意安排工作人员将条例一一送到每位监督员的手中。会议中,各位监督员也对相关内容提出了自己的看法和意见。我也将我的想法各位网友汇报一下,不到之处,还请指正。
        首先,我认为,该条例不应该称为《淮安市住宅物业管理条例(草案)》,应该改为《淮安市住宅业主管理条例(草案)》更为妥帖。纵观全文,并没有对物业服务提出更为创新性的要求,前面的篇幅,大多数是各地共性的内容,唯一增加的,无一不是国内其他城市管理条例中,对物业公司有利的部分。全篇看下来倒是对业主设置了更多的强制性的管理措施,这个条例,我觉得起草人可能是物业公司,倾向保护的也是物业公司的利益,并没有看到关于提升物业服务方面的实质性的内容。
        第二,该条例中只要涉及到管理和费用的条款如:
    第六十七条  业主应当按照物业服务合同及有关规定交纳物业服务费、分摊的公共水电费用等。
    业主空置物业的,应当全额交纳物业公共服务费、分摊的公共水电费等。业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费,经依法催告后仍不缴交的,物业服务企业可以限制其使用电梯卡,但在限制使用三十日前应当书面告知业主。
    第八十五条  住宅区有下列情形之一的,物业服务企业在劝说无效情况下,可以采取相应措施加以制止:
    (一)非法建设建筑物和构筑物、开挖底层地面、扩大院落占用共用部位或共用设施设备等,可以临时停止向业主专有部分供水、供电,但应当在停止供水、供电前书面告知业主或使用人;
    无一例外的采用了断水、断电、断电梯的行为,对业主进行强制惩罚,我认为这种方式,根本和“依法治国”的理念相违背,根本视物权法为不顾,作为主管单位能把这些条款堂而皇之的写进来,真是让人叹为观止。哪怕不从法制角度,从公平对等的角度来看,也根本站不住脚,业主对物业公司有意见,需要走该条例中若干个流程才可能进行申诉,但是物业公司对业主有意见,只要拉掉电闸就可以,请问这个合理吗?因此我认为,第七十六条  物业服务企在物业服务中不得有下列行为:(三)因业主或物业使用人拖欠其有关费用,而切断水、电、气、热等供应或停运电梯,另有规定的除外;应该修改为因业主或物业使用人拖欠其有关费用,而切断水、电、气、热等供应或停运电梯。并且应该对于物业公司采用暴力手段催缴物业费等管理行为进行严惩
        第三,该文件中,对物业公司使用管理维修基金的内容如下:
    第九十四条 发生下列情形之一,且符合使用住宅专项维修资金条件的,可以使用住宅专项维修资金进行应急维修和更新、改造,不需经相关业主共同决定:
    (一)《江苏省物业管理条例》第七十六条规定情形之一的;
    (二)物业内外墙体及顶面有脱落危险的;
    (三)消防设施存在安全隐患的;
    (四)供水设施故障影响供水的,但专业经营单位负责供水设施更新、维修、养护的除外。
    第九十五条  住宅区道路、场地、绿地、地面停车位(场)等公用设施破损严重,达不到国家、省文明城市、卫生城市标准,
    申请使用住宅专项维修资金增值收益部分维修和更新、改造的,
    不需经相关业主共同决定。
    对九十四条能够理解,但是对九十五条我认为不需要业主共同决定的前提是应该加强主管单位的监管,而且仅限于物业维修基金增值部分的使用。但是就各个小区的情况来看,物业公司代表业主签字,提取维修基金的现象都比比皆是,该条例的制订,恐怕也是为各个物业公司使用维修基金提供了更大的权利。
        第四,物业享受的权利过大。例如第八十二条  提倡安装电梯梯控系统,以增强安全防范能力、节约能源、维护环境。
    物业服务企业自筹经费安装电梯梯控系统设备,且不为业主、使用人设置固定停站楼层的,可不提交相关业主共同决定。请问,电梯占用的是否是公共资源,如果占有的是公共资源,为什么不需要经过业主同意?
        第五,对多层住宅加装电梯的问题,第八十六条支持业主为既有住宅加装电梯,改善居住条件。既有住宅加装电梯需经本单元(幢)专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意。
    既有住宅加装电梯可以免于办理规划选址、建设用地规划许可和用地审批手续;办理建设工程规划、施工许可证时,免于提供建设用地证明。
    市、县(区)人民政府应当简化程序、制定扶持政策,为既有住宅加装电梯提供便利。
    为多层住宅加装电梯是好的,但是这条完全忽视了低楼层住户的权益,对建设方来说,不再需要相关审批手续,对高层业主来说,只要达到三分之二同意即可,那么是否表示,只要该楼三分之二业主同意以后,低楼层业主根本没有反对的机会?会中提出该问题时候,虽然领导也表示,如果楼下不同意是不会装的,但是如果高楼层业主拿着此文件要求加装,是否也是符合要求呢?因为在加装电梯问题上,应该加上业主协商一致这个前提。在写此帖子之前,刚好发生了一个新闻,可供大家参考:https://new.qq.com/omn/20190514/20190514A0NNBY00
    广州一小区底层用户阻止加装电梯,突发心脏病猝死
    以上内容是我各人看法,但是真诚希望各位网友关注自身利益,积极参与讨论中来,让我们为更美好的家园共同努力

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    不管谁在说,不管你怎么说,始终都会有反对的声音。
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    发表于 2019-5-15 10:45 | 显示全部楼层
    本帖最后由 hyliu7 于 2019-5-15 10:47 编辑

            收缴物业费,物业服务企业首先需要提升自己的服务水平,其次可以通过张贴公告、上门催缴、请业主单位协助、寄送律师函、诉讼的多渠道进行,直接在地方立法中予以明确限制物权的方式来实现催缴,这是违法的。
            没有电梯的多层小区是否会衍生出封门堵门的手段进行催缴?小额的债务纠纷通过地方立法授权违法侵犯业主物权的方式进行催缴,也是闻所未闻的,通观所有已经地方立法的物管条例,没有一家如此条款的,所以坚决反对~
            当然业主需要及时缴纳物业费的义务,本人也一直认为,业主及时缴纳物业费是维权的基础,否则,自动失去维权的资格(此话是否合适再议),但是,坚决不能授予物业服务企业限制业主进出的任何权限~


    联系QQ:460596799  
    微信:hyliu7  关注身边公平正义比空谈来的实在~!
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     楼主| 发表于 2019-5-15 10:48 | 显示全部楼层
    各小区已经利用停车位,对物业服务费的收取进行管理,我实在不能理解,把断水断电断电梯堂而皇之的写进来是谁给的勇气??
    不管谁在说,不管你怎么说,始终都会有反对的声音。
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    发表于 2019-5-15 11:21 | 显示全部楼层
    物业管理是广大业主的心头的痛,有些物业简直就是“黑社会”一样的存在。
    不客气的说,用“断水、断电、断电梯”的方式,追逼物业费,其行为本身,已经带有“黑恶势力”的性质。

    我们的“相关部门”有没有站在业主的立场考虑问题?不是简单的利益问题,是你到底“为谁服务”的政治问题,希望我们的“相关部门”,以及相关部门的领导要头脑清醒。始终吧谁的利益放在第一位?在当前的新形势下,不要犯错误。
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    发表于 2019-5-15 11:25 | 显示全部楼层


         楼主理性细致公允,高出条例起草者几个档次。从“会中提出该问题时候,虽然领导也表示,如果楼下不同意是不会装的”就可以看出,起草者就不懂法,有了法也不会守法......






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    这样的领导水平。。。。  发表于 2019-5-15 12:38
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    发表于 2019-5-15 11:45 | 显示全部楼层
    本帖最后由 pkufj123 于 2019-5-15 11:47 编辑

    当立法权(这里的法包括地方条例之类的广义的法)都集中在上层的时候,部分的利益群体多数时候只能通过收买地方执法部门谋取利益,毕竟立法者层级太高,离得太远,无法收买或收买成本高的难以企及。而立法权下放以后,立法者就是生活在同一层级、同一地方的人,被利益群体收买的可能性大幅度提升,甚至有的立法者(或至少是草案起草者)很可能就是原来已经被利益群体收买了的地方执法部门,这种情况下制定出来的法,往往会受利益群体左右,偏重于保护既得利益群体的利益。立法权下放的最大弊端莫过于此。
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    发表于 2019-5-15 11:52 来自手机 | 显示全部楼层
    就不应该有管理两个字,管理谁呀?管理业主吗?谁要你管理,你有什么权利管你,本来就是服务员。应该是物业服务。
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    发表于 2019-5-15 12:39 | 显示全部楼层
    作为主管单位能把这些条款堂而皇之的写进来,真是让人叹为观止。  赞!
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    发表于 2019-5-15 12:41 | 显示全部楼层
    淮安的物业就是一个笑话,为什么?就是上面不作为,乱作为,瞎作为。
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    2016-9-20 10:09
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    发表于 2019-5-15 13:38 | 显示全部楼层
    强烈谴责不干人事的
    这个人很懒,什么也没留下
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    发表于 2019-5-15 13:56 | 显示全部楼层
    主管单位牛逼了 这是帮物业一起对付业主的节奏啊
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    2017-5-9 07:36
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    发表于 2019-5-15 14:04 | 显示全部楼层
    来来来,罚酒三杯,哈哈
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    2016-6-8 13:58
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    发表于 2019-5-15 14:21 来自手机 | 显示全部楼层
    当全市业主们都觉悟了!你物业管理是个什么性质?再次强调我们这个社会是人民民主社会。我们业主交的是费?还是税?业主们每年交的费用你物业在那些地方服务到位?你物业在社区利用业主们公共设施谋利费用为什么不公开告诉业主们?从政府到城市管理局都清楚物业只能服务业主性质!而每一分钱都是靠要服务业主才能得所得?
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    2018-4-2 07:13
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    发表于 2019-5-15 14:32 | 显示全部楼层
    强烈支持作者和淮水安澜
    叩求淮安市洪泽区法院执行(2017)苏0813执377号之三执行裁定书  ,撤销为了2017年结案率而违法终结执行的此裁定书。纠错洪泽县人民法院民事判决书(2014)泽民初字第0682号法律文书中于建雅性别女。江苏省银监局与淮 ...
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    发表于 2019-5-15 15:13 | 显示全部楼层
    小区物业无权随意停水停电,如属违建也不属物业公司管理权限,此条例许多条款有违条例制定者庶国家有关法律法规,给予物业公司更多的权利而损害业主的合法权益,是一个不平等条例,不利业主与物业的和谐,希广泛听取群众意见,试行一年后再正式施行。条例制订者应合理、合法、公平、公正,经得起实践的考验。
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    发表于 2019-5-15 15:26 来自手机 | 显示全部楼层
    有可能物业公司或者协会起草的,这下物业公司更加牛逼轰轰了!不想想怎么提高物业公司服务水平,却在处处限缩业主权利,甚至出现了断水断电这种不符合新时代价值观的内容,这不是刻意制造矛盾么!
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    发表于 2019-5-15 15:50 来自手机 | 显示全部楼层
    起草的环节就要吸收业主代表参加,而不是起草好了来征求意见?有意见就能改吗?
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    发表于 2019-5-15 15:52 | 显示全部楼层
    物管收益是归全体业主所有,不是物管的私财。
    叩求淮安市洪泽区法院执行(2017)苏0813执377号之三执行裁定书  ,撤销为了2017年结案率而违法终结执行的此裁定书。纠错洪泽县人民法院民事判决书(2014)泽民初字第0682号法律文书中于建雅性别女。江苏省银监局与淮 ...
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    淮网帅哥天蝎座

    发表于 2019-5-15 16:27 | 显示全部楼层
    说的很中肯,支持楼主。
    现在,真正与物业签订了物业合同的业主,有几个?反正周围没发现。既然没有签订,凭什么收取费用并且强制收缴?
    真正应该做的,首先,设计完善的、规范的、条目清楚的、责权明确的物业合同——物业该干哪些工作、工作的频次、工作的效果等等都要一条条写得明明白白,业主应该承担哪些义务,也要明示。其次,物业公司定期公开收支这项规定要真正落到实处,并引入业主认可的第三方独立审计机构进行定期审计。这个应该是“一刀切”,不公开、不经过审计的,业主有权 拒缴物业、车位等费用。最后,政府部门要依法依规、严格执法,真正把“依法治国”落在实处,而不是成为老百姓嘴中的“物业一伙儿”,戕害政府公信力。
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