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[物管条例] 业主权益需保护、基本的法理需遵循---《淮安市住宅物业管理条例(草案)》的个人意见

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 楼主| 发表于 2019-5-14 10:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 hyliu7 于 2019-5-14 14:26 编辑

   《淮安市住宅物业管理条例(草案)》(征求意见稿),已经公开征集群众意见,一经发布,在朋友圈、微信群就炸开了锅。

    地方物业立法作为广大群众权益保护的最后一道法则,既要遵循上位法的基本法则,还要细化上位法的落地细则,但是,一个最最基本的原则就是:不能与上位法相悖、必须保障物业参与多方的合法权益、必须遵循基本的法理。

    因为关涉你我他的切身利益,经过认真研读,对于淮安目前草拟的草案相关条款,仔细搜索国内其他地方物管条例进行参考比对,本人的第一观感:淮安的草案于业主权益保护严重不足,并且与上位法《江苏省物业管理条例》《物权法》均有不同程度的相悖,草案草拟者屁股有点歪。

    对草案有如下修改意见:

1、第六十七条,第三款:

    业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费,经依法催告后仍不缴交的,物业服务企业可以限制其使用电梯卡,但在限制使用三十日前应当书面告知业主。

    建议修改为严禁物业服务企业以业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费因素,限制业主使用电梯卡,不得以任何名目限制业主自由使用电梯

原因:

    草案第六十七条这一条款简直太匪夷所思了,竟然将限制业主的物权写进草案!这是不懂法吗?淮安的物管条例是准备让全国人笑话吗?

    首先,业主与物业服务企业的费用纠纷,最多是小额债务纠纷,而电梯作为建筑物的附属设施,产权归属全体业主,也就是物权关系,从法理角度来说,物权至上,物权大于债权,我们草拟草案的人是不懂法吗?竟然如此明目张胆地违反基本法理?

    其次,在小区日常管理中,业主本来就处于弱势地位,这是授权给物业服务企业明目张胆地通过限制业主进出使用电梯来催缴物业费吗?业主权益何在?!

    第三:通观近几年因为梯控卡因素业主起诉物业服务企业的,除了调解撤诉的外,其他无一例外均判物业服务企业败诉,法院明令:物业服务企业不得对业主进出使用电梯设限!我们大淮安是要开历史倒车,屁股明确歪在何处了?!

    第四:且不说所谓的公共服务费、公共水电费有无单独计费、单独挂表核算,以物业费收缴困难作为借口更是匪夷所思:多部法规明确给与了物管服务企业的合法途径进行收缴物业费,大淮安就授权给物业可以对梯控卡设限了?无限授权带来的必然是一个失控且侵占业主权益的物业,后续发展是不是就可以授权断水断电堵门封门限制人身自由了?!谁给的这么大权力!

    收缴物业费,物业服务企业首先需要提升自己的服务水平,其次可以通过张贴公告、上门催缴、请业主单位协助、寄送律师函、诉讼的多渠道进行,地方通过授权违法违规地侵犯业主物权的方式予以支持也是让人大开眼界,突破想象的天际了。

       地方立法,最最简单的是不能与上位法抵触,上位法在多种途径维护业主的合法权益,淮安是要明确与上位法相悖,以违法来立法吗?

    此条款真真是匪夷所思~因此强烈建议修改。



2、第一百一十三条第四款:

    (四)违反本条例第七十六条第一项规定,违反物业服务合同约定,减少物业服务内容、降低物业服务标准的,处一万元以上三万元以下罚款;违反本条例第七十六条第三项规定,切断水电气热供应或停用电梯的处一万元以上五万元以下罚款;违反本条例本条例第七十六条第四项规定,同意或默许业主或使用人的非法行为,并从中获取利益的,没收非法所得,并处一万元以上五万元以下罚款;违反第七十六条第五项规定,非法进入住宅区的,处五万元以上二十万元以下罚款;违反第七十六条第六项规定,拆除、损坏其出资建设的建筑物、构筑物及设施设备,处三万元以上十万元以下罚款;

    标红部分建议修改为:切断水电气热供应或对业主使用电梯设限、停用电梯的

    增加“对业主使用电梯设限”,杜绝物业服务企业,以梯控卡作为侵犯业主权益的利器,维护广大业主的权益。

   

3关于业主委员会成立:

    业主委员会的成立,必须体现大多数业主的意见,充分发动业主的参与程度。目前成立业委会,除了在审批环节、街道社区主动帮扶环节需要加强,更需要加强的是发动业主参与,避免出现嚷嚷着成立业委会的二三十个人就把业委会成立了,业委会没能体现大多数业主的意见,不具有广泛的代表性。

    对于业主参与程度很低,参与业委会成立业主远远不足过半,未参与的业主意见不能简单地归纳到参与的仅仅几十个业主的简单多数意见当中,这样成立的业委会不能代表大多数业主的意见。

    因此,成立业委会,业主明确表态参与意见的业主人数必须达到多数,否则宁缺毋滥,不要被成立“业主委员会”。



4第十六条第二款:关于业主代表大会业主代表意见。

    业主代表的意见必须是代表所属区域业主的多数意见,遇到重大的决策,业主代表必须征集所属代表区域的业主意见,不能由着自己的喜好进行表决。

    业主对于自身的权益,不能简单地“被代表”,授权给业主代表参与小区事务的管理,但是,业主代表必须代表大多数业主的意见,否则,所属区域的业主,可以进行罢免业主代表,并否决其所行的投票意见。

    业主代表可以通过多种途径征集所属业主意见,微信群、书面等。


    衷心希望,淮安涉及千家万户业主的物业管理条例,能切实维护广大业主的权益,不能真的沦落为“淮安业主管理条例”!

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    发表于 2019-5-14 11:23 | 显示全部楼层
    住建局的各位老爷,你们这个条例的征求意见稿是不是让哪个物业公司起草的???你们都不住小区吗??都不交物业费吗??  这个意见的第六十七条  物业可以限制使用电梯卡。。 依据《黑龙江省人民代表大会常务委员会关于批准哈尔滨市电梯安全管理条例的决定》。《条例》规定,物业服务企业以业主未交纳物业服务费为由限制业主乘用电梯,将处1万元以上5万元以下罚款。  网上各地的物业管理条例这么多,你们抄都懒得抄了吗???
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    发表于 2019-5-14 10:22 | 显示全部楼层
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    发表于 2019-5-14 10:32 | 显示全部楼层
    物业先做好服务,再谈收费。
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    发表于 2019-5-14 10:37 来自手机 | 显示全部楼层
    此房是你买,此路是你买,此门是我看,要想过此路,留下买路财
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     楼主| 发表于 2019-5-14 10:40 | 显示全部楼层
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    确实有业主比较吊,要治,但不能用违法的办法去治,尤其在条例明目张胆的规定!


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    发表于 2019-5-14 10:44 来自手机 | 显示全部楼层
    hyliu7 发表于 2019-5-14 10:40
    转发网友留言:
    确实有业主比较吊,要治,但不能用违法的办法去治,尤其在条例明目张胆的规定!

    治,是个什么概念,和谐社会,不是应该沟通协商处理?谁,赋予他  治  的权利的
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    这口气像是物业服务公司的人  发表于 2019-5-16 11:21
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    发表于 2019-5-14 10:47 | 显示全部楼层
    我是业主我花钱请他来管自己的,,真是日了
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2019-5-19 15:53
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    发表于 2019-5-14 10:52 | 显示全部楼层
    按照常规来说,管理条例的制定多出于法律专业人士之手或至少经法律专业人士把关出台——现在看来,这个初稿不仅拟定立场令人怀疑,而且专业性贻笑大方徒增笑耳

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    jfc
    主管部门和物管公司 上下一家亲。让读者联想到有的地方有少数公一安干警和黑一社会组织成员的关系。  发表于 2019-5-16 11:32
    pp坐歪了  发表于 2019-5-15 08:11


    男人的巅峰状态在于奋斗中的不断成熟。
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    2016-10-13 07:43
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    发表于 2019-5-14 10:57 来自手机 | 显示全部楼层
    有道理
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     楼主| 发表于 2019-5-14 10:59 | 显示全部楼层
    文心月 发表于 2019-5-14 10:52
    按照常规来说,管理条例的制定多出于法律专业人士之手或至少经法律专业人士把关出台——现在看来,这个初稿 ...


    确实。
    基本的法理、一些很敏感的维修基金使用开了口子,这些都是匪夷所思的。


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    发表于 2019-5-14 11:05 来自手机 | 显示全部楼层
    这个条例全国笑话
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    发表于 2019-5-14 11:07 | 显示全部楼层
    赞版主。       立法要体现公序良俗,凸上位法就是破底线了......

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    发表于 2019-5-14 11:16 | 显示全部楼层
    谁起草的?站在哪个立场?小区服务物业应负主导责任,现在却本木倒置!没吃过猪肉还没看过猪跑?!
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    发表于 2019-5-14 11:46 | 显示全部楼层
    九华学府物业直接跟业主说:“我们是来管理你们的”。大家说说看他们的意识形态是不是来收钱的牟利的?但服务是一塌糊涂,地面的车位不给业主用,必须到地下车库,但是收费是两千多。导致大部分业主只能停在路边了
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    淮网2011年度十大热心网友淮网爱心大使淮网优秀会员淮网活力之星淮网靓妹淮网活动达人淮网QQ达人龙

    发表于 2019-5-14 12:01 来自手机 | 显示全部楼层
    党的十八大以来,以习近平总书记为首的党中央一直强调讲规矩,不能再摸着石头过河、上有政策下有对策了。按照上位法优先的原则,淮安的条例就应该在省条例的框架下细化,而不是另搞一套甚至突破其法律底线。在此条例中,我们看到这样的情况比比皆是,不一而足。
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    发表于 2019-5-14 12:02 | 显示全部楼层
    hyliu7 发表于 2019-5-14 10:40
    转发网友留言:
    确实有业主比较吊,要治,但不能用违法的办法去治,尤其在条例明目张胆的规定!

    所以说,上梁不正下梁歪。。。!当初国家为什么给予“地方政府”的所谓“立法权”啊。。。你所谓的中央政府难道不知道地方上这些长期瞒上欺下阳奉阴违的为非作歹的团团伙伙的丑陋本质吗。。。??
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    发表于 2019-5-14 12:05 | 显示全部楼层
    希望相关部门在最终定稿的时候要多充分维护业主的权益,给物业服务企业更大发展空间的同时,也要给予他们更多的约束和提升服务品质的措施,让物业服务企业成为广大业主真正的“管家”。
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    发表于 2019-5-14 12:05 | 显示全部楼层
    业余选手 发表于 2019-5-14 11:23
    住建局的各位老爷,你们这个条例的征求意见稿是不是让哪个物业公司起草的???你们都不住小区吗??都不交 ...

    淮安的台前幕后的恶性膨胀的毒瘤体系团团伙伙,它们如果离开了物业公司的赃款收入,它们早就土崩瓦解了,,,,所以,如此寡廉鲜耻的毫无底线的“**”就炮制出笼了。。。
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    发表于 2019-5-14 12:21 | 显示全部楼层
    条例一出,引来骂声一片。

    不知起草者有何感想?起草者的家不知住在哪里,是否有物业管理啊?

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    公布起草者名单以及身份,是主管机关对物管公司及广大业主负责人的态度!  发表于 2019-5-16 12:57
    建议公布起草者名单以及身份,看看所谓的“专家”,“专”在何处?是不是滥竽充数?  发表于 2019-5-14 12:43
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