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[物管条例] 淮安市住宅物业管理条例(草案)修改建议

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山子湖

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 楼主| 发表于 2019-5-15 21:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 gz966232 于 2019-5-15 22:48 编辑

花了好几个时间才将淮安市住宅物业管理条例(草案)匆匆看完。有些条款仔细看了下,有些条款一目十行,看的头晕,提一些不成熟看法,总体来看物业权利很大,物业管理委员会很大

淮安市住宅物业管理条例(草案)修改建议

第十五条第二款
    住宅区所在地的物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及住宅区的建设单位、业主委员会、物业管理委员会可以查询业主共有不动产的登记资料。
可以改为业主委员会、物业管理委员会、业主可以查询业主共有不动产的登记资料,理由业主也有知情权。

第十六条第一款
住宅区业主户数超过一百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会职责。
应当将“一百户”改为“三百户或者大于三百户的户数”。理由:下位法违反上位法,该条违反江苏省物业管理条例“第十二条业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。”的规定。

第十六条第四款
    住宅区成立业主大会,需全体业主共同决定的事项应当组织召开业主大会会议,提交全体业主投票表决;成立业主代表大会的,需全体业主共同决定的事项应当召开业主代表大会,除提交业主代表投票表决外,还需提交没有推选业主代表区域的业主投票表决,另有规定的除外。
    将“应当”改为“可以”,理由:1、江苏省物业管理条例“第十二条业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。2、成立业主代表大会的,需全体业主共同决定的事项也可以召开业主大会,不能因为有了业主代表大会就剥夺了业主大会权利。

第十七条 住宅区成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)应当符合下列条件之一:

(一)《江苏省物业管理条例》第十三条第一款第一项或第二项规定条件;
删除“第一款”三个字,理由:江苏省物业管理条例》第十三条只有一款没有第二款
(二)房屋首套交付满两年。

第十八条第一款
筹备组业主成员应当符合本条例第二十九条第一款第一项至第五项规定条件,并承诺不参选本届业主委员会委员。
    应该删除“承诺不参选本届业主委员会委员”,理由:1、筹备工作繁琐耗费时间精力,筹备组业主成员参选本届业主委员会委员有利于调动其工作积极。2、作为筹备组业主成员在筹备工作中接触了解到很多小区资料,对小区各方面情况了解远高于其他业主,让其参选本届业主委员会更有利于业委会工作的开展。

第二十四条第二款
    业主代表在业主大会会议中的投票表决视同本业主小组业主的共同投票表决,业主不得以任何理由抗辩。
“业主不得以任何理由抗辩。”删除,理由:下位法违反上位法,违反物业管理条例第十二条第五款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”;违反物权法第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销

第二十五条 筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,并组织召开全体业主或业主代表会议,决定下列事项:
(一)业主大会议事规则;
(二)管理规约;
(三)业主委员会组成人员。
筹备组未能按时完成筹备工作,并组织召开全体业主或业主代表会议的,可以向街道办事处(乡镇人民政府)申请延期;街道办事处(乡镇人民政府)可以同意延期,但延长期限不得超过三十天,且不得再次延期。
   可以增加一条“本条第二款筹备组在延期后仍然未能按时完成筹备工作的筹备组按本条例第四十九条规定公告解散。一年内不得新产生筹备组组织筹备业主大会”。理由:不能因为某一次筹备组没有完成筹备工作,就剥夺住宅区业主以后通过业主大会决定小区共同重大事情的权利。
   
业主大会自会议表决通过业主大会议事规则,选举产生业主委员会组成人员之日起成立。

第三十七条第一款
业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理办法,由业主大会决定。业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分、共有设施设备经营收益中列支,也可以由业主分摊。业主委员会成员的津贴和酬金从业主大会、业主委员会工作经费中列支。
业主委员会成员的津贴和酬金应该有一个上限。如成员每人月津贴和酬金不得超过本地最低工资标准的百分之五十。

第六十七条第二款
业主空置物业的,应当全额交纳物业公共服务费、分摊的公共水电费等。
应该改为业主空置物业的,物业公共服务费、分摊的公共水电费按合同约定交纳,合同无约定的,按70%交纳。理由:1、这符合物业管理服务合同签订时的缔结自由原则、约定优先原则2、空置物业和已入住物业业主享受到的物业服务明显不等量,全额收取有违公平、合理原则。3、众所周知,物业服务企业经常因为服务不到位,被已入住物业业主拒绝交纳物业公共服务费费。在物业服务企业诉求物业费案件中,法院支持全额支付物业费的比例极低,大多数判决都是业主支付百分之七八十物业费用。如果已入住物业业主只需交纳百分之七八十物业费用,而让空置物业业主全额交纳显然有违公平、合理原则。

第六十七条第三款
    业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费,经依法催告后仍不缴交的,物业服务企业可以限制其使用电梯卡,但在限制使用三十日前应当书面告知业主。
这一条款应该改成“物业服务企业不得以业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费为由,限制其使用电梯卡,”理由:以侵权手段实现利益不应该得到法律支持。合理使用小区公共设施,是业主权利,限制使用电梯是一种侵权行为。对于业主拖欠物业费,物业服务企业应该通过合法途径维权。

第七十六条 物业服务企在物业服务中不得有下列行为:
“物业服务企在物业服务中”应该改为“物业服务企在物业服务中”。理由:草案应该是少打入一个“业”字
(一)违反物业服务合同约定,减少物业服务内容、降低物业服务标准;
(二)违反物业服务合同约定和有关规定,扩大收费项目、提高收费标准、超期收取费用;
(三)因业主或物业使用人拖欠其有关费用,而切断水、电、气、热等供应或停运电梯,另有规定的除外;
“另有规定的除外”改为“法律另有规定除外”。理由:必须严格另外适用情况,防止另外情况适用的随意性。

第八十一条第二款第四项
物业管理区域内禁止下列行为:
(四)饲养鸡、鸭、鹅、兔、猪等家禽家畜和食用鸽,饲养烈性犬、大型犬;
可以增加一条“饲养小型观赏犬的必须办理《养犬登记证》《犬类免疫证》”。理由:这是加强市区养犬管理,严格预防和控制狂犬病,保障公民的身心健康和人身安全,维护社会公共秩序,保持城市市容环境卫生需要。这个要求也与《淮安市市区养犬管理暂行办法》内容一致

第八十二条第二款
物业服务企业自筹经费安装电梯梯控系统设备,且不为业主、使用人设置固定停站楼层的,可不提交相关业主共同决定。
应该改为“物业服务企业可自筹经费安装电梯梯控系统设备并不为业主、使用人设置固定停站楼层的,但安装电梯梯控系统设备需提交相关业主共同决定且经过政府有关部门检验备案,核发安全检验标志后方可投入使用”。理由:安装电梯梯控系统设备属于对电梯的改装,这涉及安全问题,如果改装不规范存在严重安全隐患。依据物业管理条例第十一条第(六)项改建、重建建筑物及其附属设施;第(七)项有关共有和共同管理权利的其他重大事项,由业主共同决定。

第八十三条第二项
建设单位应当按照《江苏省物业管理条例》第六十二条规定处分其所有的车位(库),并遵守下列规定:
(二)不得转让车位使用权;
可以改为不得向本住宅区外的单位和个人转让车位使用权。理由:比如本住宅区业主在取得车位使用权,出卖了房屋,如果车位使用权不允许转让不合理且造成车位的浪费。

第八十四条第二款第五项
机动车停放禁止下列行为:
(五)设置车位锁或其他障碍物;
   应该改为地面车位设置车位锁或其他障碍物;理由地面车位车位设置车位锁或其他障碍物存在安全隐患,但地下车位不存在这种问题。


第八十五条第一款第一项、第三项、第四项
住宅区有下列情形之一的,物业服务企业在劝说无效情况下,可以采取相应措施加以制止:
(一)非法建设建筑物和构筑物、开挖底层地面、扩大院落占用共用部位或共用设施设备等,可以临时停止向业主专有部分供水、供电,但应当在停止供水、供电前书面告知业主或使用人;
   此项规定应该删除。理由:根据合同的相对性原则,停水、停电是自来水公司和供电部门权利。物业行使此项权利属于侵权行为。对于业主非法建设建筑物和构筑物、开挖底层地面、扩大院落占用共用部位或共用设施设备等不法行为,应该通过合法手段阻止,比如向有关部门及时汇报、诉讼等方式
(三)车位设置车位锁或其他障碍物,可以拆除车位锁或搬移障碍物;
应该改为地面车位设置车位锁或其他障碍物,可以拆除车位锁或搬移障碍物;理由地面车位车位设置车位锁或其他障碍物存在安全隐患,但地下车位不存在这种问题。
(四)未按时交纳机动车停放服务费、车位租金,经催告后仍未交纳的,可以限制机动车进入住宅区;

第八十六条第一款
支持业主为既有住宅加装电梯,改善居住条件。既有住宅加装电梯需经本单元(幢)专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意。
    应该修改为“支持业主为既有住宅加装电梯,改善居住条件。既有住宅加装电梯需经本单元(幢)专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意且必须征得影响采光业主的同意”。理由:如果电梯安装影响低楼层采光且不经过影响采光楼层业主同意,势必会激化矛盾且影响采光业主可以通过诉讼以影响采光为由,要求排除妨碍、恢复原状。


第八十九条第二款
建设单位已经按照规定提出业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用物业专项维修资金的,物业服务企业应当提出维修实施方案,由物业所在地的居(村)民委员会组织征询业主意见,经全体共用部位、共用设施设备业主依法讨论通过后,由住宅专项维修资金管理部门划转核准的的资金。仅涉及部分共用部位、共用设施设备的,可以提交涉及共用部位、共用设施设备的业主讨论通过。
     此条款应该修改为“建设单位已经按照规定提出业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用物业专项维修资金的按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条程序办理”。理由,这样做符合法律规定,且有利于防止物业服务企业滥用维修基金。


第九十四条 发生下列情形之一,且符合使用住宅专项维修资金条件的,可以使用住宅专项维修资金进行应急维修和更新、改造,不需经相关业主共同决定:

(一)《江苏省物业管理条例》第七十六条规定情形之一的;
(二)物业内外墙体及顶面有脱落危险的;
(三)消防设施存在安全隐患的;
(四)供水设施故障影响供水的,但专业经营单位负责供水设施更新、维修、养护的除外。
可以增加一条
下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。


第九十五条 住宅区道路、场地、绿地、地面停车位(场)等公用设施破损严重,达不到国家、省文明城市、卫生城市标准,申请使用住宅专项维修资金增值收益部分维修和更新、改造的,不需经相关业主共同决定。
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。所以住宅专项维修资金需慎重使用,“公用设施破损严重,达不到国家、省文明城市、卫生城市标准……不需经相关业主共同决定。”公用设施破损严重认定标准是什么,谁提出,谁认定,应该明确,防止物业服务企业滥用这样条款。

第一百一十三条第四项
物业服务企业违反本条例,有下列行为之一的,由县(区)物业管理行政主管部门责令整改;逾期未整改的,给予行政处罚:
(四)违反本条例第七十六条第一项规定,违反物业服务合同约定,减少物业服务内容、降低物业服务标准的,处一万元以上三万元以下罚款;违反本条例第七十六条第三项规定,切断水电气热供应或停用电梯的,处一万元以上五万元以下罚款;违反本条例本条例第七十六条第四项规定,同意或默许业主或使用人的非法行为,并从中获取利益的,没收非法所得,并处一万元以上五万元以下罚款;违反第七十六条第五项规定,非法进入住宅区的,处五万元以上二十万元以下罚款;违反第七十六条第六项规定,拆除、损坏其出资建设的建筑物、构筑物及设施设备,处三万元以上十万元以下罚款;
    可以在“违反物业服务合同约定,减少物业服务内容、降低物业服务标准”后增加“擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”




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没有救济就没有权利

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问渠哪得清如许,为有源头活水来

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淮网优秀版主淮网论坛贡献淮网原创写手淮网爱心大使淮网优秀会员淮网正义使者

发表于 2019-5-15 21:43 | 显示全部楼层
本帖最后由 hyliu7 于 2019-5-15 21:44 编辑

赞一下~!

建议发给司法局邮箱。


联系QQ:460596799  
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月湖

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发表于 2019-5-15 22:17 来自手机 | 显示全部楼层
所有公共收益弄哪去了
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有意无意漏掉了,哈哈哈  发表于 2019-5-16 20:42
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白鹭湖

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发表于 2019-5-15 23:33 来自手机 | 显示全部楼层
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  • TA的每日心情
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    2018-11-20 08:49
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    发表于 2019-5-16 06:02 来自手机 | 显示全部楼层
    提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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    勺湖

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    发表于 2019-5-16 06:44 来自手机 | 显示全部楼层
    写的挺好,一个人比一个队伍强,为什么?为人民服务的精神!!!!!
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  • TA的每日心情
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    2018-4-2 07:13
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    天泉湖

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    发表于 2019-5-16 07:29 | 显示全部楼层
    强烈支持作者和淮水安澜
    叩求淮安市洪泽区法院执行(2017)苏0813执377号之三执行裁定书  ,撤销为了2017年结案率而违法终结执行的此裁定书。纠错洪泽县人民法院民事判决书(2014)泽民初字第0682号法律文书中于建雅性别女。江苏省银监局与淮 ...
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  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-21 15:50
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    白鹭湖

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    发表于 2019-5-16 08:42 | 显示全部楼层
    强烈支持作者和淮水安澜
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    发表于 2019-5-16 09:13 | 显示全部楼层
    楼主细致、专业,每一条修改都有理有据,点赞。反衬出起草者随意、粗鲁、脱离实际,坐在办公室里画大笔。

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    打黑除恶的根本,就是彻底打击披着“有关部门”外皮的狼心狗肺的犯罪集团体系,,,  发表于 2019-5-16 09:57
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  • TA的每日心情
    开心
    2019-6-24 09:03
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    淮网帅哥淮网音乐之星金牛座虎

    发表于 2019-5-16 09:24 | 显示全部楼层
    毛坯房也要全额收费,头脑有屎吗?基本的维护费可以交,但是很多设施用的人少,相对来说少产生很多公共水电费,设施维护费,如果全额交,这不是有病?
    这个人很懒,什么也没留下
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    山子湖

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    发表于 2019-5-16 09:44 | 显示全部楼层
    本帖最后由 北国风光 于 2019-5-16 09:45 编辑

    为既有住宅加装电梯,需经本单元(幢)所有业主签字同意。
        避免后期矛盾爆发。至于费用支出和底层补偿,有业主协商解决。
    这个人很懒,什么也没留下
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    石塔湖

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    发表于 2019-5-16 10:17 来自手机 | 显示全部楼层
    广大业主最为关心的公共收益被物业非法侵占怎么处理?
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    石塔湖

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    发表于 2019-5-16 10:18 | 显示全部楼层
    赞,楼主很有社会责任感。许多建议提的都很好,也有个别的有待商榷,总的来说,一个法规的出台,既要合理,也要合法,体现社会公平正义。
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    发表于 2019-5-16 11:30 | 显示全部楼层
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-1-6 11:11
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    淮网优秀会员

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    发表于 2019-5-16 13:57 来自手机 | 显示全部楼层
    征求意见稿经过市司法局的合规性审查吗?这么多漏洞?
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    石塔湖

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    发表于 2019-5-16 15:53 | 显示全部楼层
    强烈支持,空置物业和已入住物业业主享受到的物业服务明显不等量,不应该统一标准,具体标准可以商榷!
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2019-7-20 16:53
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    淮网2009年度十大热心网友淮网2010年度十大热心网友淮网优秀版主淮网原创写手淮网宣传大使淮网正义使者

    发表于 2019-5-16 15:58 | 显示全部楼层
    有条有理,鞭辟入里。赞!


    男人的巅峰状态在于奋斗中的不断成熟。
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    涟漪湖

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    发表于 2019-5-16 16:51 | 显示全部楼层
    建议发给司法局邮箱
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    山子湖

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     楼主| 发表于 2019-5-16 19:15 | 显示全部楼层
    本帖最后由 gz966232 于 2019-5-16 19:22 编辑
    hyliu7 发表于 2019-5-15 21:43
    赞一下~!

    建议发给司法局邮箱。

    我一天内花了好几个时间段才将草案匆匆看完,建议虽然不够完善成熟,但已发

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    最后一条改一下,根据《立法法》、《行政处罚法》、《江苏省人民代表大会常务委员会关于地方人民政府规章设定罚款限额的决定》相关规定,罚款上限为15万元,对单位处罚同时,应当对单位负责人和直接责任人员罚款上限   发表于 2019-5-16 21:01
    实践证明,关键时刻,律师群体还是有良心的  发表于 2019-5-16 20:46
    没有救济就没有权利
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  • TA的每日心情
    开心
    2018-3-28 07:58
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    淮网灌水之王淮网优秀会员淮网靓妹淮网幸福恋人

    发表于 2019-5-16 19:35 来自手机 | 显示全部楼层
    哈哈哈哈,你也没忍住哈
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